Votations relatives au droit du bail: besoin propre
En résumé
Le 24 novembre 2024, le peuple suisse se prononcera sur deux projets relatifs au droit du bail. Ces projets concernent, d’une part, la sous-location et, d’autre part, la résiliation pour besoin propre. Les deux projets portent sur une modification du droit du bail dans le code des obligations.
La Constitution fédérale et le droit du bail protègent la propriété. Le code des obligations prévoit que les propriétaires puissent utiliser leur logement ou leurs locaux commerciaux donnés en location, en faisant valoir un « besoin propre urgent » pour eux-mêmes ou leurs proches parents ou alliés.
Le « besoin propre » du propriétaire joue un rôle dans trois cas. Premièrement, le propriétaire qui vient d’acheter un bien immobilier a le droit de résilier le bail des locataires dans les délais légaux (3 mois pour les logements et 6 mois pour les locaux commerciaux), même si le contrat de bail prévoit un délai plus long. Deuxièmement, le propriétaire peut, en cas de besoin propre, résilier le bail durant la période de protection de 3 ans qui peut s’appliquer après un litige avec le locataire. Troisièmement, le besoin propre est pris en compte dans le cadre de la prolongation de bail que le locataire peut demander dans les cas de rigueur et qui lui permet de rester encore un certain temps dans le logement ou les locaux commerciaux après une résiliation.
La notion de besoin urgent est imprécise et de longues procédures juridiques retardent le moment où les propriétaires peuvent utiliser eux-mêmes leur bien. La révision n’apporte pas un changement fondamental mais vise à remplacer la notion de « besoin propre urgent » par celle de « besoin important et actuel établi sur la base d’une évaluation objective ». La nouvelle terminologie clarifie dans la loi la réglementation actuelle qui découle essentiellement de la jurisprudence du Tribunal fédéral.
Les droits procéduraux des locataires restent les mêmes. Ces derniers pourront toujours s’opposer aux résiliations pour besoin propre et contester les décisions qui leur sont défavorables.
Un référendum a été demandé contre le projet, raison pour laquelle celui-ci est soumis au vote.
La sécurité du droit profite à toutes et à tous
La réglementation actuelle induit une insécurité juridique tant pour les locataires que pour les propriétaires de même que des procédures extrêmement longues. La révision vise à remplacer la notion de « besoin propre urgent » par celle de « besoin important et actuel établi sur la base d’une évaluation objective ». Il s’agit d’une adaptation mineure mais judicieuse et équitable du droit du bail, qui assure une plus grande sécurité juridique et une plus grande transparence.
L’exercice du droit de la propriété doit être possible
Les enjeux autour de cette révision ne concernent que très peu de baux à loyer. Cela étant, le particulier qui achète un appartement en y affectant ses économies doit pouvoir l’utiliser lui-même dans un délai prévisible et raisonnable.
Aucun affaiblissement de la protection contre la résiliation
La révision n’instaure aucun nouveau cas de résiliation du contrat de bail par le bailleur. Elle se limite à remplacer la notion de besoin « urgent » par celle de besoin « objectivement important et actuel ». Une vague intention d’occuper soi-même un logement acheté ne suffit pas. Le nouveau propriétaire devra comme aujourd’hui démontrer que son besoin propre est justifié. Les droits actuels des locataires demeurent intégralement. Comme aujourd’hui, le locataire pourra contester la résiliation et si celle-ci est validée, il pourra déposer une demande de prolongation du bail.
Si le nouveau propriétaire, en faisant valoir un besoin propre, est autorisé à résilier le bail plus tôt que prévu dans le bail, le locataire pourra faire valoir des dommages-intérêts à l’encontre du bailleur précédent. Il n’y a aucun changement à ce sujet.
Important aussi pour les PME
La révision concerne aussi les propriétaires de locaux commerciaux qui ont en besoin pour leurs activités.
Le Conseil de direction de la FER Genève recommande d’accepter cette révision.
Pour en savoir plus :
https://www.admin.ch/gov/fr/accueil/documentation/votations/20241124.html