Votations relatives au droit du bail: sous-location
En résumé
Le 24 novembre 2024, le peuple suisse se prononcera sur deux projets relatifs au droit du bail. Ces projets concernent, d’une part, la sous-location et, d’autre part, la résiliation pour besoin propre. Les deux projets portent sur une modification du droit du bail dans le code des obligations.
Les locataires ont le droit de sous-louer temporairement l’entier ou une partie de leur logement ou de leurs locaux commerciaux avec l’accord du bailleur. La situation tendue sur le marché du logement et la prolifération des plateformes de location favorisent toutefois les abus en matière de sous-location. C’est pourquoi il convient d’édicter des règles plus claires à ce sujet.
Dorénavant, le locataire qui désire sous-louer un espace devra obligatoirement demander et obtenir l’autorisation du bailleur par écrit. Un vague arrangement oral entre le bailleur et le locataire ne suffira plus.
Par ailleurs, les conditions auxquelles le bailleur peut refuser son accord à la sous-location sont précisées et complétées. Le bailleur pourra refuser la sous-location si celle-ci est prévue pour plus de deux ans, entre autres.
De plus, il sera expressément précisé dans la loi que le bail peut être résilié en cas de sous-location illégale.
En ce qui concerne la location de locaux commerciaux, la sous-location a une fonction importante, car elle permet de réagir de manière flexible à la marche de l’affaire.
Le droit en vigueur, tout comme la nouvelle réglementation, laisse aux parties au bail la possibilité de conclure des accords contractuels en faveur du locataire qui dérogent au texte de loi. Ainsi, des durées de sous-location plus longues que deux ans peuvent être convenues.
Un référendum a été demandé contre le projet, raison pour laquelle celui-ci est soumis au vote.
La sécurité du droit profite à toutes et à tous
En exigeant que la sous-location fasse l’objet d’une demande écrite du locataire et d’un accord écrit du bailleur, la révision contribue à clarifier les conditions de la sous-location, à éviter des malentendus ou des confusions dans l’intérêt tant du locataire que du bailleur et à renforcer la sécurité du droit.
Le bailleur peut aujourd’hui déjà résilier un bail en cas de sous-location illégale. Dorénavant, cette possibilité figurera expressément dans la loi, ce qui rendra la situation plus claire. Les locataires continueront d’être protégés : le bailleur ne peut résilier le bail qu’après une protestation écrite restée sans effet.
Pas d’enrichissement au travers de la sous-location
Un locataire qui sous-loue son logement à un prix exorbitant peut s’enrichir de manière injustifiée. La révision vise à empêcher de telles situations.
La possibilité de limiter à deux ans la durée de la sous-location permettra dans de nombreux cas d’éviter que le locataire ne réalise des gains abusifs grâce à une sous-location plus longue. Il sera toutefois possible de prévoir des durées de sous-location dépassant deux ans si le bailleur y consent.
Protéger les sous-locataires et le voisinage contre les abus
Les nouvelles dispositions relatives à la sous-location protègent les sous-locataires : elles permettent d’empêcher plus efficacement que des locataires sous-louent à des prix surfaits des logements dans des zones où sévit la pénurie de logements. Contrairement aux locataires, les sous-locataires peuvent être démunis et sans protection dans la mesure où ils ne connaissent pas toujours les conditions du contrat de bail principal. De plus, la révision limitera les changements permanents de sous-locataires et les nuisances que cela peut entraîner pour les autres occupants d’un immeuble et le voisinage.
Le droit à la sous-location est préservé
Avec la révision, la sous-location reste possible, le bailleur ne pouvant s’y opposer qu’à des conditions très précises. La sous-location reste d’ailleurs possible pour une durée supérieure à deux ans : le locataire et le bailleur sont en effet libres de se mettre d’accord sur des règles différentes de celles prévues dans le code des obligations.
Le Conseil de direction de la FER Genève recommande d’accepter cette révision.
Pour en savoir plus :
https://www.admin.ch/gov/fr/accueil/documentation/votations/20241124.html